浅谈成品房销售额

市场敏感度：中

含义：测算已有的独居家庭住房的月度销售额。

发布新闻的互联网网址:

商品房销售额: www. realtor. org/Research. nsf/Pages/EHSdata

房屋购买力指数: www. realtor. org/Research. nsf/Pages/PHSdata

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发布时间: 上午10 点（美国东部时间) ;报告在当月结束后4-5 周发布。

频率: 每月一次。

来源: 全美房地产经纪人协会。

修正:月度的修正很小。年度的修正由于季节调整因素发生在2 月并覆盖前三年。

为什么重要

住房市场的一个重要组成部分就是成品房销售。住房购买将近八成是使用过的房屋，剩下的两成是新建住宅。然而，尽管成品房销售的规模如此之大，但是由于其不涉及新土地的开发利用，因而对经济的影响相对有限。在成品房销售的过程中，没有发生在建造上的实际技资。买者和卖者只是简单地转换所有权。

如果这是事实，那么为什么这个指标没有被金融市场忽略?原因是成品房的销售能间接地剌激经济活动。销售者通常使用从房屋销售中获得的资本利得来购买一个更大的住宅，以适应家庭扩大的需要，这必然意味着在家具和电器上的更多支出。另一方面，购买者由于房屋过大而卖掉他们的房屋，再购买较小的房屋，以获得更多的资本利得来支付日常任意项目的开销。成品房销售的增加也给不动产代理商带来了更多的佣金，并为不动产公司和抵押银行创造了更高的收入，同样重要的是，房屋销售的增加是一个明确无误的信号，即购买者对他们的工作和未来的收入增加充满信心。所有的这些因素使成品房的销售额值得监测。

该指标的数据并不非常及时，成品房的销售额在实际过程终止时计算，也就是在契约最终从一个业主转换到另一个业主时计算。问题是从初步的合同签订到买者和卖者最终达成交易可能要花三个月或更长的时间。而当记录并公布这笔成品房销售数据时，房屋的市场状况可能已经改变，因此分析者不得不谨慎地从这个经济指标来推断数据。为了使房屋信息更及时，负责发布成品房销售额数据的全美房地产经纪人协会(NationalAssociation of Realtors, NAR) 最近引入了一个新的指标一一成屋待完成销售指数，主要关注那些已经签署合同但尚未完成的成屋销售。这个指标的优点是，我们可以在房屋交易过程完全结束之前了解房地产行业的情形。

如何计算

全美房地产经纪人协会是一个在住宅和商用不动产市场拥有96 万代理商和经纪人的私人贸易集团。对于月度报告，它从900 多个公告列表及全国范围的当地房地产经纪人公告中的400 个收集信息，将原始的数据分成四个调查的区域z 东北部、南部、中西部和西部。NAR 在它的月度发布中也包括房屋的中间售价和平均售价，既有全国水平的又有四个地理区域水平的。

记住，季节因素能影响售价。房屋的价差通常在春末和夏季的月份最大，此段时间的好天气和学期未的时机使不动产公司业务繁忙。事实上，房屋的需求通常在夏季的四个月内达到最大，然后逐渐下降，山达到一年中的均衡。

住房销售额的数字是按季节进行调整的，并以年度比率的形式表示。

每个月，成品房销售数据在总结之后被置于一张包含两个表的纸上，这两个表分别是成品房销售额和成品房销售价格。

成品房销售额

(1) 观测全国的销售量是评估该国房屋需求的一个好方法。在现有房屋的购买和消费者支出，特别是耐用品如家具和家用电器的支出之间存在显著的相关性。不仅如此，成品房销售额的持续下降或回升常常成为经济转折的先兆。最后，房屋销售额的一个大逆转会产生较多的资本盈余，可能剌激更多房屋和相关商品的购买。

在经济中，什么是影响成品房销售额的最大力量?利率。抵押贷款利率每上升1 个百分点，成品房销售额就要减少25 万单位。

(2) 可以找到四大区域中的任何一个按地理位置统计的销售额以及它们与上个月和去年相比所发生的百分比变化。

(3) 未来房屋趋势的预测是某月市场可购房屋的总数，它和上月及去.年的百分比变化列在一起。

(4) 关于房屋存量的销售率，这个比率告诉你根据最近月份的销售率在市场上要花多少个月售完成品房的存量。一般来说，房屋4.5~6 个月的供给被认为是一个买者和卖者平衡的市场。如果比率下降到4.5 个月以下，它可能是一个供给变紧的信号。这使房屋价格承受向上的压力。一个大于6 的比率表明房屋市场疲软，可能导致更低的价格。

成品房销售价格

房屋价格的变化反映了住房供给和需求的变化。大体来说，成品房的价格一年比一年高，尽管上升的比率在很大程度上取决于经济状况以及已售房屋组合(它们是不是豪宅与普通住房的组合)。

（5）NAR 报告既列出了区域水平的中间售价(已售房屋的一半售价较高，而另一半售价较低，中间售价处于正中间)和平均售价，也列出了

全国水平的中间售价和平均售价。这使人们能够评估怎样的不动产价值可以帮助应对数月或数年后的通货膨胀。如果不动产的价格增长明显快于通货膨胀，美国人将倾向于认为房屋是一项有吸引力的投资。当然，如果房屋的价格以实际变量（经通货膨胀调整后）的形式显著提高，它也能对未来的房屋购买者不利，特别是初次购买者，因为许多人都可能买不起。整个购买力的问题被NAR 单独发布在房屋购买力指数中。

成屋待完成销售指数(PHSI)

对成品房销售额的一个普遍抱怨是，它只关注"closings" (最终执行) ，而这与购房者早先几个月所做决定有关。虽然多数合同签订后两个月之内就会执行，但还有约20%需要四个月甚至更长时间。为了使指标更具时效性， 2005 年3 月， NAR 引人了成屋待完成销售指数，这一指数关注已签订销售合同并处于执行过程中的合同数额。

(6) 在PHSI 序列的计算过程中， "100" 代表2001 年期间合同签订的平均水平。正如它所表明的， 2001 年是记录成品房销售的连续五年数字的第一年。按照定义，这些合同包括居民房、公寓、合作住宅的购买。PHSI具有成为住房市场活动优秀领先指标的潜力，但判断它的真实预测价值仍需一段时间。记住，不是所有的购房合同最终都能完全执行。买卖者之间也会在最后一分钟分道扬镶。如果经济状况变糟，房屋购买者或许会突然紧张并寻求取消合同。——多数合同都得以执行，经济学家也想通过几年的PHSI 研究它映射住房市场变化的好坏程度。表中列出了过去12 个月美国整体及四大地理区域的PHSI。迄今为止，我们所见的此指数年度百分比变化(如2006 年8 月与2005 年8 月相比)比月度间指标的比较能更好地预测未来房屋销售额。时间会告诉我们这一序列还能做哪些预测。

住房购买力指数

美国人购买一套住房到底要花多少钱? NAR 每月汇集一个表格，测算在现有的经济气候下的住房购买力。这个数据称为住房购买力指数(Housing Affordability Index) ，它也能在NAR 的网站(www. real tor.org/ research. nsf/ pages/housinginx) 上找到。虽然这个测算事实上对股

票和债券市场没有影响，但还是把它放在这儿，因为住房的购买是家庭和他们一生中作出的最大的单项投资。一个好的经济形势，比如增加个人收入和低的抵押贷款利率使住房的购买具有更大的可能性，在未来为更多的不动产销售铺平了道路。

(7) 住房购买力指数说明一个代表性家庭是否适合一个代表性房屋的抵押贷款，一个代表性的房屋在这儿定义为由NAR 计算的独居成品房全国中等水平的价格。结果能在页面的右端找到。超过100 的指数值意味着中等收入的家庭支付中等价格房屋的抵押贷款绰绰有余。例如，假定减少20% 的支付，复合指数为130 意味着中等收入家庭拥有相当于只能支付80% 中等价格独居成品房贷款的130% 的收入。

NAR 假定最大的合格率为25'% ，月度本金和利息的支付不能超过中等家庭月收入的25% 。

市场影响

债券

对成品房销售额指标的反应是微小的，除非经济在接近过速和面对通货膨胀压力爆发的边缘运行。任何在成品房销售额上意外的波动都可能轻易吓走债券投资者，因为这将导致更低的债券价格和发行量的增加。

销售额的突然下降可能预示着月前经济活动的减速，这将支持更高的债券价格和更低的利率。因此，从大范围来看，这个发布的反应取决于经济的背景。

股票

从公司利润的观点来看，投资者倾向于看到成品房销售额停留在一个高水平上。房地产是许多其他商业依赖的主要产业，一个强有力的报告将提振股票的价格，而一个弱的报告可能对股票的价格有损害。尽管如此，如果房地产的强劲引起了通货膨胀，美联储将最终以更高的利率介人，此时的情况可能使股票市场混乱。

美元

外国投资者关注成品房销售额，是因为它是有关消费者支出的主要指标之一，并能潜在地影响利率。一般来讲，只要成品房销售额不出现一个大范围的衰退，美元仍将坚挺或升值。衰退的住房市场将降低利率并增加未来股票价格的不确定性，二者都可能减弱对美国货币的需求。